Gebäudereinigung im Mietobjekt: Was 2026 gilt

Wenn Sauberkeit zur Streitfrage wird

Schimmel im Treppenhaus, fettige Fingerabdrücke an Glasfronten, verschmutzte Tiefgaragenböden: Reinigungsstreitigkeiten gehören zu den häufigsten Konfliktthemen zwischen Vermietern und Mietern. Nach Zahlen des Deutschen Mieterbundes aus 2024 betreffen rund 38 Prozent aller Mietrechtsstreitigkeiten Fragen rund um Zustand und Pflege der Mietsache. Das ist kein Randproblem.

Dabei ist die eigentliche Rechtslage klarer, als viele annehmen. Das Problem liegt meist woanders: Mietverträge sind ungenau formuliert, Übergabeprotokolle lückenhaft, und beide Seiten haben unterschiedliche Vorstellungen davon, was „sauber“ überhaupt bedeutet. Wer die Grundregeln kennt, spart sich viel Ärger.

Was der Mietvertrag regeln darf und was nicht

Vermieter dürfen die Reinigung von Gemeinschaftsflächen per Mietvertrag auf die Mieter umlegen. Das betrifft Treppenhäuser, Keller- und Flurgänge, Müllabstellräume sowie den Hauseingangsbereich. Entscheidend ist dabei: Die Klausel muss konkret sein. Formulierungen wie „Der Mieter hält die gemeinschaftlichen Bereiche sauber“ hat der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen als zu unbestimmt eingestuft. Wer auf Nummer sicher gehen will, definiert Turnus, Verantwortlichkeit und Umfang der Tätigkeit direkt im Vertrag oder in einem angehängten Reinigungsplan.

Anders verhält es sich bei gewerblichen Mietobjekten. Hier ist die Vertragsfreiheit größer. Bürogebäude, Praxen oder Produktionshallen werden fast immer mit expliziter Regelung zur professionellen Unterhaltsreinigung vermietet. Fehlt eine solche Vereinbarung, liegt die Pflicht zur Grundreinigung grundsätzlich beim Vermieter.

Gemeinschaftsflächen: Eigenleistung oder externer Dienst?

Viele Vermieter stehen vor einer pragmatischen Frage: Sollen die Mieter das Treppenhaus im wöchentlichen Wechsel reinigen, oder lohnt sich ein externer Reinigungsdienst? Die Antwort hängt von der Objektgröße und der Mieterstruktur ab.

Bei einem Zweifamilienhaus funktioniert das Rotationsprinzip in der Praxis oft gut. Ab etwa sechs Parteien wird es unübersichtlich, und die Qualität schwankt erheblich. Ein professioneller Dienst kostet im Bundesdurchschnitt zwischen 1,20 und 2,80 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche monatlich, je nach Leistungsumfang und Region. Diese Kosten können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag so vorgesehen ist.

Wer einen verlässlichen Dienstleister sucht, sollte nicht nur auf den Preis achten. Zertifizierungen nach DIN EN ISO 9001, Versicherungsschutz bei Schäden und dokumentierte Reinigungsnachweise sind sinnvolle Auswahlkriterien. Eine kompetente Gebäudereinigung stellt solche Nachweise standardmäßig zur Verfügung und erleichtert damit auch die Abrechnung gegenüber den Mietern erheblich.

Endreinigung bei Auszug: Was ist wirklich geschuldet?

Kein Thema sorgt bei Mietende für mehr Zündstoff als die Endreinigung. Vermieter erwarten die Wohnung im besenreinen Zustand, Mieter fragen sich, was das konkret bedeutet. Der Begriff „besenrein“ ist im deutschen Mietrecht nicht gesetzlich definiert, wird aber in der Rechtsprechung relativ einheitlich ausgelegt: Böden gefegt oder gesaugt, Oberflächen frei von grobem Schmutz, Küche und Badezimmer grob gereinigt. Eine Grundreinigung im professionellen Sinne, also inklusive Fensterputz, Kalkentfernung und Maschinenwäsche der Böden, ist damit ausdrücklich nicht gemeint.

Problematisch werden Klauseln, die eine „professionell durchgeführte Endreinigung durch ein Fachunternehmen“ verlangen. Solche Klauseln hat der BGH in mehreren Fällen für unwirksam erklärt, wenn sie starr formuliert sind und keinen Ermessensspielraum lassen. Mieter können in diesen Fällen die Endreinigung selbst durchführen, solange das Ergebnis dem Standard entspricht.

Empfehlenswert ist ein detailliertes Übergabeprotokoll, das den Zustand bei Einzug und Auszug dokumentiert. Fotos mit Datumsstempel sind dabei ebenso wichtig wie schriftliche Vermerke zu einzelnen Räumen. Das schützt beide Seiten.

Sonderfall: Schimmel und hygienische Mängel

Schimmelbefall ist ein technisches und rechtliches Problem zugleich. Mieter argumentieren häufig mit baulichen Mängeln als Ursache, Vermieter verweisen auf falsches Lüftungsverhalten. Entscheidend ist die tatsächliche Ursache, die im Streitfall durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden muss.

Sobald Schimmel sichtbar ist, trägt der Vermieter eine Handlungspflicht. Er muss nicht nur die Oberfläche reinigen lassen, sondern die Ursache beseitigen. Eine oberflächliche Behandlung mit Schimmelspray erfüllt diese Pflicht nicht. Fachbetriebe der Gebäudereinigung bieten spezialisierte Schimmelsanierungen an, die den Befall tiefenwirksam beseitigen und dokumentieren. Die Kosten trägt in der Regel der Vermieter, es sei denn, das Nutzungsverhalten des Mieters ist nachweislich ursächlich.

Checkliste: Reinigungsthemen im Mietvertrag richtig regeln

Gemeinschaftsflächen: Verantwortlichkeit, Turnus und Umfang schriftlich fixieren
Betriebskostenumlage: Externe Reinigungskosten nur umlegen, wenn vertraglich vereinbart
Endreinigung: Keine starren Klauseln zur Pflicht-Profireinigung, Formulierungen vom Rechtsanwalt prüfen lassen
Übergabeprotokoll: Zustand bei Einzug und Auszug mit Fotos und Unterschriften dokumentieren
Schimmel und Hygienemängel: Umgehend in Textform anzeigen, keine eigenständigen Maßnahmen ohne Absprache
Gewerbliche Objekte: Reinigungsintervalle und Leistungsumfang im Gewerbemietvertrag detailliert festhalten

Was sich 2026 konkret verändert

Die Gebäudereinigerbranche steht vor einem Wandel. Steigende Mindestlöhne, der aktuelle Branchenmindestlohn liegt bei 13,50 Euro pro Stunde, verteuern externe Dienstleistungen spürbar. Viele Vermieter kalkulieren ihre Betriebskosten noch auf altem Niveau und bekommen damit Probleme bei der Jahresabrechnung.

Gleichzeitig steigen die Erwartungen an Transparenz und Dokumentation. Digitale Reinigungsprotokolle, QR-Codes zur Kontrolle und Echtzeitberichte sind in professionellen Betrieben längst Standard. Vermieter, die Betriebskosten für Reinigung umlegen, sollten darauf bestehen, dass ihr Dienstleister solche Nachweise liefern kann. Mieter haben das Recht, Belege einzusehen.

Wer seinen Mietvertrag zuletzt vor 2020 überarbeitet hat, sollte ihn im Licht aktueller BGH-Urteile und der veränderten Kostenlage neu bewerten. Das gilt besonders für Klauseln zur Schönheitsreparatur, die seit mehreren Grundsatzurteilen in vielen Standardformulierungen unwirksam sind und indirekt mit Reinigungsthemen verzahnt sind. Eine Beratung durch einen Mietrechtsspezialisten ist hier keine übertriebene Vorsicht, sondern schlicht sinnvoll.